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最高法院：商业用房买受人不能以消费者名义对抗施工合同纠纷中承包人的强制执行。

裁判理由：本院认为，本案的争议焦点为刘强对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审中国基公司提交永宁县自然资源局出具的《永宁县自然资源局沙源逸都花园六区S-05号楼规划情况的说明》明确写明案涉房屋所在的S-05号楼1-2层为商业建筑。刘强提交的商品房买卖合同第3条第1款约定案涉房屋的用途为住宅，但该合同第3条第3款及附件1房屋平面图、案涉房款收据均表明案涉房屋为商业用途。二审庭审中，双方均认可案涉房屋所在的S-05号楼系小区临街的二层建筑，案涉房屋系一层3号房，房屋结构为单间。综合以上证据，可以认定案涉房屋系商铺。刘强主张其购买案涉房屋用于居住，案涉房屋应认定为住宅，没有事实和法律依据，本院不予支持。

《最高人民法院民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据一审判决查明的事实，刘强与博冠公司在法院查封之前已签订书面商品房买卖合同且刘强已支付全部房屋价款，案涉房屋属于在建工程无法办理过户登记。二审庭审中，双方均认可案涉房屋尚未交付，刘强未在法院查封之前实际占有案涉房屋。

综上，刘强不符合《最高人民法院民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项在人民法院查封之前已合法占有该不动产的要件，故不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。案涉房屋系商铺，具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用该条规定，原判决适用法律不当，本院予以纠正。

案件索引：（2021）最高法民终678号

保全与执行一本通

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